Avantim Aquitaine gère et administre des copropriétés ou biens immobiliers neufs depuis plus de 25 ans. Forts de cette expérience, nous vous dévoilons quelques conseils face à ce marché très développé en Nouvelle-Aquitaine ces dernières années.
Vous trouverez ici nos conseils à mettre en application une fois votre choix et votre achat réalisés. Vous êtes engagés sur le parcours d’un acquéreur en immobilier neuf, vous êtes en relation avec un promoteur immobilier, constructeur ou un gestionnaire de patrimoine, retrouvez ici les points de vigilance et quelques conseils pour gérer au mieux votre bien immobilier neuf à compter de la remise des clefs. Si vous n’avez pas encore signer un contrat de réservation ou un acte de vente chez le notaire, retrouvez sur notre page Vendre, acheter ou investir les étapes d’une acquisition immobilière et les avantages à acheter dans le neuf.
La réception, aussi nommée « livraison » de votre logement ou local neuf se déroule souvent en 2 temps :
La pré-livraison intervient quelques semaines avant la livraison. La construction et surtout les travaux de 2d œuvre ne sont pas terminés mais les volumes sont batis. La pré-livraison de votre logement ou local neuf est l’occasion de notifier auprès du promoteur ou du constructeur toutes les prestations qui ne vous semblent pas correspondre à ce que vous avez acheté. Pour cette visite, n’hésitez pas à vous munir de votre plan de vente, des commandes de travaux modificatifs, plan de cuisine le cas échéant et du descriptif technique (notice 68) annexé à votre acte de vente et vos références de choix de matériaux / équipements. Nous vous préconisons de relire tous ces documents avant votre visite de pré-livraison.
Les 8 points essentiels à vérifier lors de la visite de pré-livraison :
La livraison fait généralement l’objet d’une convocation officielle. En tant que propriétaire, vous avez pour rôle de vérifier l’achèvement des travaux, leur conformité avec ce qui était prévu dans votre contrat et ses annexes, ou encore à contrôler le parfait état et le bon fonctionnement de tous les équipements (lavabos, douche, WC, peintures, sols…). Rassurez-vous, les promoteurs / constructeurs font en sorte qu’un référent technique accompagne leur client lors de cette visite, il ne faut pas hésiter à lui poser toutes vos questions et lui demander son appréciation sur la qualité des travaux réalisés.
Sera dressé à l’issue de l’examen du bien un Procès-Verbal (PV) de Livraison, assurez-vous d’en recevoir une copie. C’est sur ce document que seront inscrites ce que l’on appelle « les réserves », c’est-à-dire des travaux de finition ou remplacement d’équipement présentant un dysfonctionnement. Ces réserves sont à relever pendant la visite de livraison, cela permet de solliciter les entreprises et les refaire intervenir sur le chantier avant que le promoteur n’ait totalement réglé leurs factures. Les acquéreurs disposent d’un délai légal d’un mois à compter de la date de remise des clefs pour indiquer par courrier recommandé au promoteur de nouvelles anomalies non constatées lors de la livraison. La livraison ou la remise des clefs signifie que le bien immobilier est habitable ou exploitable en l’état. Vous êtes en droit de refuser la livraison si les réserves relevées au PV le justifient. En tant que gestionnaire de votre bien immobilier, Avantim Aquitaine propose d’assister pour vous à cette livraison et vous fera bénéficier de son expérience pour relever toutes les réserves à ne pas manquer.Si vous avez acheté pour louer votre bien immobilier, votre conseiller commercial ou gestionnaire de patrimoine vous a sûrement parlé de « rentabilité » et de plafond de loyers lors de votre acquisition. Cela dit, vos informations sont peut-être obsolètes. Bien souvent le bien loué en doit répondre à des dispositifs de défiscalisation. Ces dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux ou régime fiscale de Location Meublée Non Professionnelle (LNMP) impose aux propriétaires une déclaration spécifique, un encadrement des loyers par zone et pour les LMNP les équipements à prévoir dans le logement. C’est une règlementation susceptible d’évoluer et qu’il faut vérifier régulièrement pour veiller à son respect.
La mise en location de votre bien immobilier se prépare en amont de la remise des clefs. Avec votre convocation à la livraison, vous savez à partir de quelle date vous serez en mesure de démarrer votre bail de location. Nous vous conseillons néanmoins :
Une fois cette date connue, vous calculez votre loyer, le montant des charges et l’inscrivez au bail. Si besoin d’aide pour ces estimations, n’hésitez pas à solliciter les expert d’Avantim Aquitaine ICI.
Vous avez la date, le loyer, une adresse, une superficie, le nombre de chambres… il ne vous reste plus qu’à publier une annonce (avec photos de préférence), recevoir et traiter les demandes par mail ou téléphone, organiser les visites et vous assurer que les candidats locataires vous paieront votre loyer.
OU ALORS, contactez Avantim Aquitaine pour vous décharger de toutes ces taches, gagner en tranquillité et défiscaliser un peu plus en déclarant nos honoraires de gestion.
Même si vous ne prévoyez pas d’habiter les lieux, vous devez contracter un contrat d’assurance de propriétaire non occupant. Il est préférable de contacter votre assureur avant la date de livraison pour être certain d’être couvert en cas de dommages une fois pleinement propriétaire, c’est votre responsabilité qui est engagée.
Pour votre tranquillité, en France, votre investissement immobilier ou local est protégé par plusieurs garanties.
L’acquéreur d’un logement neuf en France est assuré d’obtenir son bien achevé même en cas de défaillance du constructeur. L’encadrement législatif de la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) impose au promoteur de souscrire une Garantie de Parfait Achèvement auprès d’un organisme qui se porte caution pour terminer les travaux quoi qu’il arrive à compter des premiers coups de pioche de la construction. Elle couvre également la construction l’année qui suite son achèvement. Elle concerne les désordres constatés lors de la réception de votre bien et apparus dans l’année suivant la date de livraison.
Également appelée garantie biennale, elle concerne tous les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment (volets, robinetterie, équipements ménagers, parquet, chaudière…). Elle impose au constructeur de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n’est pas opérationnel au cours des deux années qui suivent la réception des travaux. Le remplacement de l’équipement doit se faire sans détériorer le logement ou le local.
L’assurance dommages-ouvrage couvre tous les travaux pour les désordres portant atteinte à la solidité et à la destination de l’ouvrage soumis à la garantie décennale en dehors de toute recherche de responsabilités.
Ainsi, si un sinistre intervient sur votre logement, local, parking ou autre annexe dont vous êtes propriétaire ou co-propriétaire dans les 10 ans suivant la réception, vous prévenez votre gestionnaire qui vous accompagnera dans vos démarches auprès de l’assureur Dommages-Ouvrages. Après déclaration, une expertise sera certainement organisée pour identifier les causes des dégâts et envisager les travaux de reprises nécessaires. Le service « sinistres » développé par Avantim Aquitaine décharge nos clients co-propriétaires de ces démarches, cela fait partie des missions d’administration de nos gestionnaires pour préserver et veiller à la pérennité de votre patrimoine.