Des logements mieux isolés et des travaux de rénovation, les propriétaires bailleurs n’ont plus le choix

 

Depuis le 1^er janvier 2023, les propriétaires bailleurs de passoires thermiques classées G doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent bénéficier de l’augmentation annuelle du loyer de leur logement en location. Première mesure avant l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie.

 

1. Les classes du diagnostic (de G à A) de performance énergétique (DPE) : le repère de référence en matière de performance énergétique pour votre logement

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est un des documents obligatoires dans le cadre d’une vente ou d’une location, qui évalue et atteste de la performance énergétique d’un logement. Parallèlement à la nouvelle version du DPE (en vigueur depuis 1^er juillet 2021), l’article 148 de la Loi Climat et Résilience confère une valeur législative aux classes définies par le DPE, et leur attribue un rôle central en intégrant dans cette évaluation les émissions de gaz à effet de serre, au-delà de la seule consommation énergétique. Les principales règles et incitations de la rénovation sont désormais alignées sur ce repère connu, simple et lisible que constitue le DPE, avec ses classes de G à A.

A l’image d’un nutri-score ou de la consommation électrique d’un appareil électroménager, le diagnostic de performance énergétique a été conçu sous la forme d’une étiquette “énergie” illustrée par une lettre, de A à G, et une couleur, du vert au rouge. Ce que l’on nomme communément « Les passoires thermiques » sont les logements classés entre F et G par le DPE.

BON À SAVOIR Les logements classés G consomment plus de 420 kWh/m2/an alors que les logements classés A, soit le top du DPE, consomment 50 kWh/m2/an. La méthode de calcul du DPE rendue publique à partir du 1er juillet 2021 contenait une erreur. Une correction a été apportée au Journal officiel du 14 octobre 2021. De nombreux DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er novembre 2022 sont erronés. Si votre logement est concerné, demandez une mise à jour gratuite auprès du diagnostiqueur. Les DPE réalisés à partir du 1er novembre 2022 sont valables 10 ans et doivent être intégrés au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acquéreur ou aux locataires au moment de l’achat ou de la location du logement. Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est valable jusqu'au 31 décembre 2024. Les DPE antérieurs au 1er janvier 2018 ne sont plus valables.

 

2. Gel du loyer des passoires énergétiques, première mesure en vigueur depuis le 1^er janvier 2023

L’article 159 de la Loi Climat et Résilience, entré en vigueur depuis le 1^er janvier 2023, prévoit l’interdiction pour les propriétaires d’augmenter le loyer des logements considérés comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire les logements des classes F et G.

Les propriétaires de passoires thermiques doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique dès cette année s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location. Il s’agit d’un premier signal important avant l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie.

 

3. Interdiction de mettre en location les logements mal isolés à partir de 2025

Sont concernés les logements classés :

• G (très énergivores) à compter du 1^er janvier 2023,
• G (tous) à compter de 2025,
• les F en 2028
• et les E en 2034.

Depuis le 1^er janvier 2023, le niveau de performance énergétique minimal demandé pour qu’un logement soit considéré comme décent est fixé à 450 kWh d’énergie finale / m² / an.

Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F). Et à partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location. Ces logements seront ainsi progressivement considérés comme indécents au regard de la loi. Le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire.

 

4. Quels travaux pour réduire les consommations d’énergie ?

Une multitude de travaux peuvent être réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement, ils concernent la plupart du temps les trois domaines d’intervention suivants :

• L’isolation, un logement mal isolé génère des pertes conséquentes de chaleur en hiver et de fraîcheur en été par le toit, les murs, les portes, les fenêtres et le sol ;
• l’installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC), primordiale pour évacuer et renouveler l’air de votre logement, le plus efficacement possible ;
• Le système de chauffage/chauffe-eau, première source de consommation énergétique de votre logement ;
• le système de régulation (thermostat) pour maintenir une température ambiante confortable et adaptée à vos habitudes de vie.

Afin d’éviter toute incompatibilité, il est recommandé d’envisager dès que possible les différentes étapes de rénovation performante.

LE CAS DES COPROPRIÉTÉS Les travaux de rénovation énergétique en copropriété peuvent donner lieu à une intervention sur les parties communes (isolation des façades et des toitures, remplacement des systèmes collectifs de chauffage et d’eau chaude sanitaire) et/ou sur les parties privatives qui nécessitent l’accord des copropriétaires (remplacement du système de chauffage individuel, remplacement des fenêtres, isolation, etc.). La loi « Climat et Résilience » a défini certaines règles et échéances spécifiques pour accompagner les copropriétés situées en France métropolitaine : D’ici 2024 à 2026, les copropriétés construites avant le 1er janvier 2013 devront faire réaliser un DPE collectif ; Durée de validité du DPE fixée à 10 ans, sauf pour les bâtiments les plus vertueux (étiquettes A, B ou C) ; D’ici 2024 à 2026, un plan pluri-annuel de travaux devra être inscrit dans les résolutions à voter en Assemblée générale, jusqu’à son adoption par la majorité des copropriétaires.

 

5. Des aides pour financer les travaux de rénovation énergétique
   

Des aides financières, sous forme de subventions ou d’avantages fiscaux, peuvent être mobilisées pour mener des projets de rénovation énergétique. Vous pouvez également bénéficier de subventions complémentaires de la part des collectivités locales (mairies, EPCI, départements et régions) suivant les territoires.

Consultez notre article MaPrimeRénov, comment en bénéficier pour prendre connaissance des aides proposées par l’Etat. Les mesures de 2022 restent valables en 2023. Si votre bien est régi par le régime de la copropriété, il serait également intéressant de consulter les informations liées à MaPrimeRénov’ Copropriétés. Le site France Rénov mis en place par le gouvernement vous permet d’accéder à la liste des travaux éligibles à ces dispositifs et même de calculer le montant des aides de l’État.

Un article consacré à l’éco-PTZ proposé par l’État permettant de financer ces travaux à moindre frais est également disponible sur notre site. N'hésitez pas à vous abonner à notre newsletter pour recevoir nos conseils et actualités directement dans votre messagerie.

 

6. Si vous décidez de vendre votre bien, un audit énergétique sera obligatoire à compter du 1^er avril 2023

Le texte rend obligatoire au 1^er avril 2023 les audits énergétiques pour les ventes de maisons ou d’immeubles en monopropriété classés F ou G. Il s’agit de s’assurer que tout potentiel acquéreur dispose d’une information précise sur les travaux à réaliser et leur montant pour mieux s’engager dans un projet de rénovation. L’audit devra même être fourni à tout potentiel acquéreur lors de la première visite. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte cette obligation s’appliquera à compter du 1^er juillet 2024.

À partir de 2025, cette obligation sera étendue aux logements classés E, qui sont près de deux fois plus nombreux que les passoires énergétiques, et enfin 2034 pour les D qui représentent un tiers du parc des logements.

Complémentaire au DPE, l’audit réglementaire vise à permettre aux acquéreurs de ces logements fortement consommateurs d’énergie de bénéficier de la présentation de scénarios de travaux pour améliorer leurs performances énergétiques et environnementales. A ce titre, il contribue aux objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique du parc de logements.

 

 

=> Si vous avez des doutes sur les travaux à réaliser, les démarches à entreprendre ou que vous souhaitez des renseignements concernant le DPE et la Loi Climat et Résilience, n’hésitez pas à vous faire accompagner par l'un de nos gestionnaires.