Investissement locatif :
dispositifs et solutions pour réduire les impôts

 

Vous êtes déjà propriétaires d’un bien en location ou souhaitez le devenir, nous avons listé pour vous les solutions et dispositifs fiscaux en vigueur pour 2022 et 2023 pour réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

 

1. LES SOLUTIONS DE DÉFISCALISATION EN FAVEUR D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER DÉJÀ EXISTANT

 

• Louer votre bien en répondant aux critères du dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc'Avantages permet aux propriétaires qui louent leur logement à un niveau de loyer inférieur au marché, de bénéficier jusqu’à 65 % réduction d'impôt sur leurs revenus locatifs. Ce dispositif peut s'adresser à ceux qui sont déjà propriétaires. Par exemple, Loc’Avantages permet aux bailleurs en fin de droit au dispositif Pinel de conserver leur bien et continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt.

LES CONDITIONS LIÉES À L’ENGAGEMENT LOCATIF « LOC’AVANTAGES » Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans ; Ne pas dépasser un montant maximum de loyer selon 3 niveaux possibles ouvrant jusqu’à 65% de réduction d'impôt sur vos revenus ; Louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l'État ; Passer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ; Ne pas louer à un membre de sa famille ; Ne pas louer une passoire thermique, soit tout logement classé en étiquette F et G. Pour tout savoir sur Loc’Avantages, consultez le site de l’ANAH et accédez au simulateur.

 

• Générer un déficit foncier en réalisant des travaux

C’est l’une des seules solutions pour défiscaliser avec de l’immobilier ancien : générer du déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif d’un montant supérieur à vos revenus fonciers. Seuls les travaux de rénovation, d’amélioration, frais d’entretien et de réparation entrent dans les charges déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.

Pour calculer un déficit foncier il faut soustraire à vos revenus fonciers l’ensemble des charges liées à vos biens en location, y compris les travaux pré-cités. C’est ce résultat négatif ainsi obtenu qui fera baisser votre revenu global de référence, et donc votre imposition.

Chaque année, vous êtes autorisés à déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

• durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus,
• durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER D'UN DÉFICIT FONCIER Louer un bien non meublé ; Opter pour un régime d’imposition au réel (option irrévocable pendant 3 ans) ; Le montant des travaux doit dépasser vos revenus fonciers. Pour tout savoir sur le fonctionnement du déficit foncier, consultez la page du Ministère de l’économie des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

 

• Racheter votre propre bien

 Cette opération n’est intéressante que :

• si vous avez un bien loué sur lequel le capital restant dû à la banque est faible voire nulle,
• si vous êtes d’accord pour partager la propriété avec des tiers de confiance et en céder une part importante.

 Le principe consiste à vous vendre le logement à vous-même en le faisant racheter par une SCI (ou SARL de famille) dans laquelle vous aurez fait rentrer des membres de votre famille ou des proches.

 Ce rachat à soi-même permet de

• récupérer la valeur vénale du bien en cash sur votre compte ;
• bénéficier d’un effet de levier sur votre ancien taux d’intérêt si celui-ci n’a jamais été renégocié ;
• déduire de vos revenus fonciers de nouveaux intérêts d’emprunt ;
• réduire vos revenus fonciers imposables (une partie des loyers étant désormais perçue par des tiers) ;
• anticiper la succession familiale : profiter de la création d’une SCI ou SARL de famille pour exonérer vos héritiers de droits de donation en intégrant du démembrement dans l’opération.

LES CONDITIONS DU MONTAGE Donner une part importante de la société à des tiers ; Régler des droits de mutation et frais de notaire.

 

 

 

 

• Passer votre location « nue » en location meublée

 Avec des recettes supérieures à 72 600 € HT, le bailleur en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut quasiment déduire toutes les charges de ses revenus fonciers :

✅ frais de gestion,

✅ frais de comptabilité,

✅ frais d’assurance,

✅ frais de notaire,

✅ frais d’agence,

✅ charges de copropriété,

✅ intérêts d’emprunt,

✅ taxe foncière,

✅ achat de petits équipements ou appareils

✅ travaux (quand ils ne sont pas déductibles, ils sont amortissables) …

L’amortissement est aussi un avantage du statut LMNP. Cela consiste en un lissage de vos dépenses réelles, ventilées par le biais de plus petites sommes, dont la déduction s’étale sur plusieurs années. Cela peut concerner par exemple les équipements d’un appartement meublé ou encore des travaux de gros œuvre.

Si vos loyers annuels ne dépassent pas 72 600 €, un abattement forfaitaire de 50% sera alors appliqué de manière automatique pour calculer votre bénéfice imposable.

=> Pour connaitre précisément toutes les conditions et obligations du Loueur Meublé Non Professionnel, nous vous invitons à consulter l’article de notre partenaire ADVANTIS GROUPE.

=> Pour optimiser la rentabilité de votre location meublée non professionnelle destinée aux étudiants, consultez notre article à ce sujet.

 

 

2. LES DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE DANS LE CADRE D’UN NOUVEL INVESTISSEMENT LOCATIF

 

 

• Dispositif Pinel, jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt pour l’acquisition d’un appartement neuf

Le dispositif d’investissement locatif "Pinel" prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %, sur le montant d’acquisition d’un appartement neuf, en fonction de la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif est maintenu en l’état jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), sur critères énergétiques et de qualité fixés par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.

À partir du 1er janvier 2023, les avantages fiscaux liés à la loi Pinel diminuent progressivement :

• en 2023, la réduction d’impôt passe à
  > 10,5% pour un engagement de location de 6 ans
  > 15 % pour un engagement de location de 9 ans
  > 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans
• en 2024, la réduction d’impôt passe à
  > 9% pour un engagement de location de 6 ans
  > 12 % pour un engagement de location de 9 ans
  > 14 % pour un engagement de location de 12 ans

LES CONDITIONS LIÉES À L’ENGAGEMENT LOCATIF « PINEL » OU « PINEL PLUS » Seuls les logements situés au sein de bâtiments collectifs d’habitation sont éligibles au dispositif. Une durée d’engagement minimum fixée à 6 ans, prorogeable de 3 ou 6 ans suppélementaire. Respect des plafonds de loyers et de ressources définis selon un zonage géographique (Abis, A, B1 et B2) Les programmes immobiliers éligibles au « Pinel Plus », qui permettront de conserver l’avantage fiscal à taux plein (jusqu’à 21% et 63 000 € de réduction d’impôt), devront respecter un niveau supérieur de performance énergique et des critères de confort supplémentaire (surface habitable, extérieur oblogatoire, double exposition pour les logements T3 et plus…). Avantage fiscal appliqué dans la limite de 300 000 € du montant de l’investissement immobilier.

 

• Optez pour un achat au sein d’une résidence services gérée par un exploitant

Combiner une location meublée au dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles) pour les logements acquis à partir du 1^er janvier 2013 au sein d’une résidence services, loués par le biais d’un bail commercial, signé avec l’exploitant pour 9 ans. L’avantage fiscal s’applique dans la limite de 300 000 € par investissement.

 

• La loi Malraux pour la conservation des monuments historiques, jusqu’à 30 000 €/an de réduction d’impôt

C’est un dispositif qui permet de déduire de votre impôt sur le revenu de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers et cela dans la limite de 100 000 € de travaux par an et pendant maximum 4 années consécutives. La part déductible est définie en fonction de la localisation du bâtiment. Le logement rénové devra être loué pendant au moins 9 ans à la suite de cette rénovation.

Avec une défiscalisation immobilière pouvant monter jusqu’à 30 000 € par an dans des monuments historiques, c’est un placement qui s’adresse aux contribuables fortement imposés.

LES CONDITIONS LIÉES À L’ENGAGEMENT LOCATIF « MALRAUX » Le bien se situe soit dans un Site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou, à défaut, lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique ; soit dans un quartier ancien dégradé (QAD), ou, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens déradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbai Le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France. Les travaux effectués doivent être des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers… Les avantages fiscaux du dispositif Malraux ne sont valables que pendant la durée de paiement des travaux. Ces derniers doivent être effectués dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis.