Vous vendez ou achetez un appartement, une maison, un local : quels diagnostics sont obligatoires selon le type de construction?

 

Avantim Aquitaine commande régulièrement pour le compte de ses clients les diagnostics immobiliers obligatoires et ce, conformément à la règlementation en vigueur. Nos experts vous livrent ici le type de documents à fournir pour une location et vous expliquent quels cas ils concernent.

 

Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une VENTE immobilière

 

La signature du bail est aussi le moment de prendre connaissance d'un certain nombre de documents fournis par le bailleur et compilés dans le Dossier des Diagnostics Techniques immobiliers (DDT). Ces diagnostics techniques sont sujets à des durées de validité très variables, certains ne sont valables que 6 mois tandis que d’autres bénéficient d’une appréciation illimitée.

 

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Type de bien concerné

• Tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert
• SAUF les bâtiments indépendants d’une surface de plancher inférieure à 50 m² ; les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an ; les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire ; les lieux de culte ; les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ; les constructions provisoires d’une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ; les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel.

Durée de validité

• 10 ans

 

État des Risques et Pollutions (ERP)

Type de bien concerné

• Tous biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, naturels, miniers ou dans des zones de sismicité ou à potentiel radon de niveau 3.
• SAUF les groupements agricoles d’exploitation en commun et les sociétés à objet principalement agricole.

Durée de validité

• 6 mois

 

Dossier Technique Amiante (DTA)

Type de bien concerné

• Tous immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

Durée de validité

• Illimitée

 

Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)

Type de bien concerné

• Tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1^er janvier 1949.

Durée de validité

• Illimitée si absence de revêtements contenant du plomb ou présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils.
• À défaut : 1 an

 

État relatif à la présence de termites

Type de bien concerné

• Tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Durée de validité

• 6 mois

 

État de l’installation intérieure de gaz

Type de bien concerné

• Parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
• Installation de plus de 15 ans.

Durée de validité

• 3 ans

 

État de l’installation intérieure électrique

Type de bien concerné

• Parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
• Installation de plus de 15 ans.

Durée de validité

• 3 ans

 

Information sur la présence d’un risque de mérule

Type de bien concerné

• Tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone de présence d'un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral.

Durée de validité

• Non précisé

 

Document de contrôle assainissement autonome

Type de bien concerné

• Tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

Durée de validité

• 3 ans

 

Attestation de superficie

Type de bien concerné

• Partie privative de lots de copropriété
• SAUF caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m²

Durée de validité

• Illimitée
• SAUF changement de consistance du lot

 

Diagnostic Technique Global (DTG)

Type de bien concerné

• Obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans à destination partielle ou totale d’habitation.
• Sur décision d’assemblée générale pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

Durée de validité

• Illimitée

 

Étude géotechnique préalable

Type de bien concerné

• Terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
• Pour les contrats de construction conclus à compter du 1^er octobre 2020.

Durée de validité

• 30 ans
• SI aucun remaniement du sol n’a été effectué.
• L’étude reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.

 

Document informatif sur les risques de nuisances sonores aériennes

Type de bien concerné

• Immeuble bâti à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et immeuble non bâti constructible
• Situés dans l’une des zones de bruit (A, B, C et D) définies par un plan d’exposition au bruit (PEB).

Durée de validité

• Pas de durée de validité

 

Carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement

Type de bien concerné

• Toute construction neuve dont le permis de construire a été déposé à compter du 1^er janvier 2020 et tous les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1^er janvier 2025.

Durée de validité

• Illimitée
• avec obligation de mise à jour par le maître de l’ouvrage pour les constructions neuves et par le propriétaire du logement pour les logements existants. Le syndicat des copropriétaires transmet les informations relatives aux parties communes).

 

Évaluation des actions de rénovation énergétique

Type de bien concerné

• Bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire existant à la date de publication de la loi ELAN et selon décret en Conseil d’État.

Durée de validité

• Au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051

 

 

DPE POUR UNE VENTE IMMOBILIÈRE, QUELQUES NOUVEAUTÉS EN 2022

Autant pour les ventes que pour les locations, les annonces immobilières doivent désormais indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques de la « classe énergie ». Cette mention doit :

• être d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce
• être précédée de l’inscription : « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard »
• préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.

En cas de vente d’une maison individuelle ou d’un logement dans un immeuble collectif hors copropriété, un audit énergétique devra obligatoirement être remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite, si le bien a été classé D, E, F ou G. Cet audit énergétique sera réalisé par un professionnel qui ne devra avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. L’objectif de cet audit énergétique est de formuler notamment des propositions de travaux permettant au propriétaire d’atteindre au minimum une performance de classe E et lorsque cela est envisageable de classe B (article L.126-28-1 cch) (en attente d’un arrêté).

 

 

 

A qui confier la réalisation de ces diagnostics ?

 

Ces diagnostics doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriées (article L.271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation). Celle-ci a l’obligation de souscrire une assurance lui permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle doit en outre n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir le(s) diagnostic(s).

Pour tout nouveau DPE, il est essentiel de s’assurer que le diagnostiqueur ait été formé aux nouvelles techniques de contrôle applicables depuis le 1^er juillet 2021 et qu’il ait bien été certifié.

Vous accèderez ICI à un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers.

 

 

Combien cela coûte ?

 

Le prix des diagnostics immobilier peut se révéler variable d’un professionnel à un autre. Il vous faut donc en consulter plusieurs ou faire appel à celui qui vous aura été recommandé.

Pour votre parfaite information, sachez que la surface du bien a son importance dans le calcul d’un prix de diagnostic, plus la surface à diagnostiquer sera grande plus le tarif augmente, notamment pour les diagnostics plomb, électricité ou amiante qui voient leurs prix calqués sur le nombre de mètres carrés.

Vous pourrez réaliser une économie sur les frais de déplacement en confiant la réalisation des diagnostics à un seul professionnel et sur une seule et même date.

L’État des Risques et Pollutions (ERP) peut être directement réalisé par le vendeur ou le bailleur, soit :

1. Consulter les risques liés à l’adresse du bien sur le site https://www.georisques.gouv.fr/ du Ministère de la Transition écologique et solidaire.

2. Vérifier et compléter le cas échéant avec les informations disponibles sur le site internet de la Préfecture (Gironde : état des risques téléchargeable par commune) ou celles dont le propriétaire a connaissance, notamment les sinistres que le bien aurait subis.

3. Télécharger, renseigner, dater et signer le formulaire de 2 pages prévu à cet effet - y joindre les extraits de carte indiquant le niveau de risques ou pollutions identifiés sur la parcelle (formulaire de 2 pages téléchargeable sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R2351).

A noter tout de même qu’il appartient au propriétaire du bien de vérifier l'exactitude de ces informations autant que de besoin et, le cas échéant, de le compléter à partir d'informations disponibles sur le site internet de la préfecture ou d'informations dont il dispose sur le bien, notamment les sinistres que le bien aurait subis. Après l’ajout éventuel de ces compléments, l’état des risques peut être utilisé pour répondre à l’obligation d’information sur les risques lors de la vente ou de la mise en location d’un bien.

Le propriétaire doit joindre les extraits de la carte réglementaire et du règlement du PPR qui concernent la parcelle.

 

 

Quel(s) diagnostic(s) commander en premier ?

 

Le DPE fait l’objet de mentions obligatoires à faire apparaitre dans les annonces de vente ou de location. Le DPE est donc le premier diagnostic à faire réaliser.

La présence d’amiante, plomb et l’état de vos installations peuvent influer votre prix de vente ou entrainer la réalisation de travaux pour sécuriser votre location, il est donc aussi important de faire réaliser ceux-ci avant de fixer le montant de votre prix de vente immobilière ou envisager la location de votre bien.

S’il s’agit d’un bien que vous venez d’acquérir et que vous souhaitez le louer ou le revendre, la plupart des documents sont dans votre acte notarié. Lisez-les attentivement pour prendre connaissance de l’état du bien, de ses installations, ses performances énergétiques et des éventuels risques, pollutions ou nuisances liés à son adresse.