Propriétaire de logement étudiants :
8 conseils pour optimiser votre rentabilité

 

 

Propriétaire bailleur, faites le choix de la location meublée non professionnelle pour votre logement étudiant et réalisez un investissement rentable.

 

 

1. CHOISIR L’EMPLACEMENT DE VOTRE BIEN IMMOBILIER

 

La location meublée non professionnelle n’intéresse pas tous les publics. Il faut vous assurer que l’adresse de votre bien se trouve ans un secteur diversifié, à savoir un lieu où transitent plusieurs sortes de publics intéressés par les locations meublées : étudiants, voyageurs d’affaires, touristes… Cela vous assure un taux d’occupation maximal et minimise les risques de vacance locative. Il vous faut donc capitaliser sur une ville ou un quartier doté des infrastructures et équipements suivants.

 

+ Établissements d’enseignements supérieurs / pôles universitaires

+ bassins d’emploi

+ commerces et services de proximité

+ points d’intérêts touristiques

+ festival ou évènement culturel majeur

+ excellente desserte en transport en commun

+ liaison directe avec la gare SNCF ou l’aéroport de la zone

= TAUX D’OCCUPATION & RENTABILITÉ OPTIMAUX

 

Bref, optez pour une implantation dans une ville aux multiples visages : ville étudiante, des bassins d’emploi actifs, un excellent réseau de transport en commun, une fréquentation touristique (pour combler l’absence des étudiants en saison estivale).

 

 

2. LOUER VOTRE LOGEMENT EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP)

 

Le statut LMNP requiert le respect de certains plafonds de recettes (loyer et charges comprises) :

• Les recettes du foyer fiscal d’une location meublée non professionnelle ne doivent pas dépasser 23 000 € sur l’année civile,
• Ces recettes n’excèdent pas le montant des autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.

 

BON À SAVOIR Les deux plafonds ci-dessus sont alternatifs : si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 €, mais qu’ils ne représentent pas plus de 50 % des revenus de votre foyer, alors vous conservez le statut LMNP. Le plafond LMNP est dépassé uniquement lorsque les deux critères sont remplis et dans ce cas, le loueur est aux yeux de la loi française un Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

 

 

3. ÉQUIPER VOTRE LOCATION MEUBLÉE

 

La location meublée consiste à mettre à disposition un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire et listés dans le décret n°2015-981 du 31/07/2015 :

 

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Les équipes d’Avantim Aquitaine sauront vous dire à la visite de votre bien si ses équipements répondent aux exigences de la règlementation et vous permettent de prétendre au statut de LMNP.

 

 

4. SÉDUIRE LES PRENEURS ET SÉCURISER LA LOCATION AVEC DES SERVICES COMPLÉMENTAIRES

 

Bien souvent les logements étudiants ou locations meublées sont proposés au sein de « résidences services ». Cela signifie que l’immeuble est doté d’équipements complémentaires à ceux proposés dans votre appartement : laverie, salle commune, local vélos, espace de sport… Il peut également y avoir un

régisseur ou un gardien sur place responsable de l’accueil et de l’entretien des lieux communs.

Le gestionnaire de votre bien (frais de gestion déductibles des impôts) se chargera quant à lui de la rédaction et de la signature des contrats de location, des visites, des états des lieux, de la perception des loyers (et relance si nécessaire)… Il devrait également être en mesure de vous proposer une assurance de loyers impayés et propriétaire non occupant à des tarifs très compétitifs.

 Ces avantages non négligeables sont autant d’arguments permettant à votre location de trouver rapidement preneur et de vous assurer de recettes régulières toute l’année.

 

 

5. ENREGISTRER VOTRE LOCATION EN MEUBLÉ

 

Pour proposer votre logement en location meublée, vous devez l’inscrire auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien concerné. L'inscription est gratuite et doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) disponible sur le site de la Direction générale des entreprises.

Cette démarche administrative préalable obligatoire vous permettra :

• d'obtenir un numéro SIRET ;
• de faire connaître l'existence de cette activité ;
• d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.

Vous devez également, la première année de location du local, souscrire une déclaration n° 1447-C-SD (déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises), au plus tard le 31 décembre, auprès du SIE du lieu de situation du bien.

Si vous comptez pratiquer de la location saisonnière de courtes durées (type Airbnb), sachez qu’une déclaration spécifique sera à réaliser auprès de la Mairie de l’adresse du bien pour la collecte de la taxe de séjour.

 

 

6. CONCLURE UN BAIL DE LOCATION POUR UNE DURÉE DE 1 À 12 MOIS

 

Le contrat de location d'un logement meublé est conclu pour une durée d'au moins un an. A la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour un an.

 

Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d'un bail d'une durée de neuf mois qui n'est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend fin à son terme (art. 25-7).

 

Il existe également un autre type de bail dit de "mobilité", dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois.

 

 

7. PRATIQUER LA LOCATION SAISONNIÈRE LE RESTE DE L’ANNÉE

 

Lorsque votre logement est loué à des étudiants, ceux-ci sont bien souvent absents en saison estivale. C’est sur cette période qu’il faut optimiser votre rentabilité en pratiquant de la location saisonnière.

 

Il vous faut alors trouver preneurs pour quelques jours à quelques semaines auprès des touristes ou voyageurs de passage. Considérée comme de la location saisonnière la durée du contrat est comprise entre 1 et 90 jours et n’est pas renouvelable.

 

 

8. DÉCLARER AUX IMPÔTS VOTRE LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

 

L’activité de loueur en meublé non professionnel est soumise à l’impôt sur le revenu (dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux) et aux impôts locaux.

Si vous optez pour le régime micro-BIC lors de votre inscription auprès du Greffe, vous devez renseigner une déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO et y indiquer le montant de vos recettes, de votre numéro d’identification au répertoire Sirene délivré (n° SIRET) et l’adresse de votre principal établissement pour votre activité de loueur en meublé.

=> Au régime micro-BIC, il n'y a pas de déduction sur les bénéfices, c’est un taux d’abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 € qui est appliqué de manière automatique. 

Si vous optez pour un régime réel (simplifié ou normal) avec plus de 72 600 € de recettes (loyers), il vous faudra faire appel à organisme de gestion agréé, souscrire une déclaration n° 2031 Impôt sur le revenu-BIC et joindre des justificatifs comptables – en sus de la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO.

=> Au régime réel, les possibilités de déduction sont nombreuses, ainsi que les amortissements.

 

 

BON À SAVOIR Le statut LMNP au régime réel rend quasiment toutes les charges déductibles : ✅ frais de gestion, ✅ frais de comptabilité, ✅ frais d’assurance, ✅ frais de notaire, ✅ frais d’agence, ✅ charges de copropriété, ✅ intérêts d’emprunt, ✅ taxe foncière, ✅ achat de petits équipements ou appareils, ✅ travaux (quand ils ne sont pas déductibles, ils sont amortissables) …